Fideicomisos de Construcción al Costo (FCC)

Uruguay generó un nuevo incentivo para la construcción y adquisición de bienes inmuebles bajo esta modalidad.

Un fideicomiso (Ley Nº 17.703) es un negocio en el cual una o más personas (fideicomitentes) transmiten determinados bienes o derechos a otra persona, para que esta última los administre o disponga de ellos conforme a las instrucciones que le realicen, a título de propiedad fiduciaria, en beneficio de determinados sujetos (beneficiarios).

 

¿Qué es el Fideicomiso de Construcción al Costo?

Es un contrato en el cual los fideicomitentes le otorgan capital a los encargados de la construcción de un inmueble sobre un terreno, para después dividirlo en propiedades horizontales y darles las unidades a los beneficiarios.

Esta normativa permite a los desarrolladores sobrellevar eventuales problemas de aumento del costo a lo largo de la obra, y a los inversores adquirir una unidad al costo de construcción, con beneficios tributarios, como la exoneración del Impuesto al Patrimonio por su participación.

La referida normativa, asimismo, estableció el criterio para la aplicación del Impuesto a la Renta a las Actividades Económicas (IRAE), que presentó una menor carga fiscal en relación con otras opciones constructivas -utilidad del fideicomiso resulta prácticamente nula o residual-, disponiendo que la renta bruta correspondiente a las transferencias de inmuebles realizadas a los fideicomitentes / beneficiarios, en cumplimiento de dichos contratos, se determinaría como la diferencia entre los aportes oportunamente efectuados por éstos y el valor fiscal de los bienes transferidos.

 

Ventajas del Fideicomiso de Construcción al Costo

  • No existe vinculación societaria, debido a que el contrato es entre las partes.
  • Al tener un contrato entre las partes, se reduce enormemente el riesgo del inversor en cuanto a variaciones en el precio.
  • Los aportes de los fideicomitentes generan un patrimonio de afectación autónomo, por lo que el inversor (fideicomitente) tiene una gran seguridad jurídica. Es decir que el fideicomiso es un patrimonio blindado y ningún problema que tengan los fideicomitentes afectará la obra. Además, cuando se firma el fideicomiso se pasa a tener titularidad directa sobre el patrimonio.
  • Dentro de los beneficios fiscales con los que cuenta este fideicomiso se encuentra la exoneración del impuesto al patrimonio personal de las participaciones en los fideicomisos.
  • En el caso de los inmuebles recibidos por adjudicación (Decreto Nº 185/021), su valor se valuarán por la suma de los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes, debiéndose considerar como fecha de adquisición, la del otorgamiento de la respectiva escritura de adjudicación. En futuras enajenaciones de inmuebles, a los efectos del cálculo de la renta o ganancia, el costo de adquisición a considerarse será la suma de los aportes realizados por los fideicomitentes (costo real), evitando partir del valor fiscal o catastral para su cálculo.
  • Si los fideicomitentes hayan aportado el terreno al fideicomiso, se tomará a estos efectos el monto establecido en la correspondiente escritura y el valor no puede ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.